Ben Aris tomonidan Toshkentda, 2025-yil 18-iyun

O‘zbekiston ko‘chmas mulk bozori hozirda qulay davrga kirdi. Aholining tez ko‘payishi, kapital oqimlarining ortishi, xorijliklar hamjamiyatining kengayishi va kuchli iqtisodiy o‘sish hamma uchun ijobiy ta’sir ko‘rsatmoqda. Endi yirik rivojlanish kompaniyalari yuqori darajadagi turar-joylar va aralash loyihalarga spekulyativ sarmoya kiritishni boshlamoqda, chunki ko‘chmas mulk sektori sur’at bilan o‘smoqda.

Turkiyalik Koc (Koç) kompaniyasi ilg‘or rivojlanayotgan bozorlarida qurilish ishlari bilan shug‘ullanishda katta tajribaga ega; 1990-yillarda Rossiya bozoriga erta kirgan va hozirda Markaziy Osiyoning bir qancha mamlakatlarida faoliyat yuritadi.

Koc sakkiz yil avval Buxoroda bir yodgorlikni restavratsiya qilishga taklif qilingan va bu kompaniyaga O‘zbekiston bozoriga yo‘l ochgan.

“Dastlab biz boshqa kompaniyalar uchun rivojlantiruvchi sifatida ishlardik, asosan mehmonxonalar qurardik, lekin shundan beri biznes diversifikatsiyalandi va portfel kengaydi”, — deydi Kocning Toshkentdagi biznes-menejeri Izzet Goermez 13-iyun kuni Toshkent Xalqaro Investitsiya Forumi (TIIF) chog‘ida bne IntelliNews bilan suhbati davomida.

So‘nggi uch yil ichida O‘zbekiston ko‘chmas mulk bozorini kuchli urbanizatsiya tendensiyalari va mamlakatning mulk hamda investitsiya qonunlarining liberallashtirilishi qo‘zg‘adi. Hukumatning yetarli uy-joy ta’minoti va infratuzilmani modernizatsiyalashga qaratilgan e’tibori bu jarayonni yanada tezlatdi.

Turizmni rag‘batlantirish bo‘yicha hukumatning juda muvaffaqiyatli tashabbusi ortidan mehmonxona qurilishi katta talabga ega bo‘ldi; so‘nggi yillarda tashrif buyuruvchilar soni ikki barobar oshdi. Koc poytaxtdagi yuqori darajadagi bir qator loyihalar ortida turibdi — jumladan Hyatt, Hilton, Ramada va Wyndham kabi nomlar.

Bugungi kunda kompaniya jami 18 loyihada ishlamoqda va yana yarim o‘nlab loyihalar rejalashtirilgan; mehmonxona qurilishi muhim bo‘lib qolsa-da, Koc hozirda turar-joy, aralash foydalanish va ba’zi sanoat loyihalariga ham kirishib, mamlakatning to‘rtta etakchi rivojlanish kompaniyalaridan biriga aylandi.

Sezilarli darajada e’tibor turar-joy va aralash foydalanish loyihalariga qarab siljimoqda. Daromadlar barqaror oshmoqda va o‘sib kelayotgan o‘rta tabaqa orasida yaxshiroq sifatli turar-joyga talab mavjud.

2022 yildan 2025 yilgacha turar-joy real sektori, xususan Toshkent, Samarqand va Namangan kabi yirik shaharlarda tez kengaydi. Davlat statistika qo‘mitasining rasmiy ma’lumotlariga ko‘ra, 2022–2024 yillarda 300 000 dan ortiq yangi uy-joy birligi foydalanishga topshirilgan, ularning katta qismi ko‘p qavatli kvartira loyihalarida jamlangan.

Turar-joy rivojlanishida Koc ko‘pincha yer egalari tomonidan loyiha loyihalash va qurish uchun jalb qilinadi, ammo kompaniya spekulyativ asosda o‘z loyihalarini ham ishlab chiqishni boshladi. Priramit Tower — bu Koc loyihasi bo‘lib, unda 164 000 kvadrat metr maydonda ofis, turar-joy va chakana savdo zonasi mavjud bo‘lib, u o‘tgan yili foydalanishga topshirilgan.

“Toshkentda yer yetarli va odamlar hozirda ko‘chmas mulkka sarmoya kiritishni boshlashdi”, — deydi Goermez. “Ular yaxshiroq yashash joyini sotib olishadi, lekin bu, shuningdek, barqaror moliyaviy investitsiya ham hisoblanadi.”

Narxlar barqaror oshdi, ayniqsa Toshkentda, bunda talab taklifdan oshib ketdi. Mahalliy ko‘chmas mulk platformalariga ko‘ra, poytaxtda kvadrat metrning o‘rtacha narxi 2022 va 2024 yillar orasida 40% dan ortiq oshgan. Davlat tomonidan qo‘llab-quvvatlangan ipoteka dasturlari va birinchi marta sotib oluvchilar uchun subsidiya dasturlari talabni barqarorlashtirishga yordam berdi, ammo 2024-yil o‘rtalariga kelib inflyatsiya va qurilish xarajatlarining oshishi uy-joyni arzonlashtirish imkoniyatlariga bosim o‘tkazdi. Bir necha yil avval markazga yaqin joylardagi kvadrat metr qiymati $600 bo‘lgan kvartiralar endi $1,000 ga yaqin sotilmoqda, deb bne IntelliNews bilan suhbatlashgan biznes vakillari ma’lumot bergan.

Kocning turar-joy loyihalari o‘rta sinf uchun $1,500–$2,000 oralig‘ida bo‘lsa, yuqori darajadagi joylar uchun $3,000–$3,500 gacha boradi. Biroq bu narxlar ko‘pincha oldindan sotish narxlari hisoblanadi; $3,000/kv.m narxidagi kvartira qurilish tugagach va mulk egasi xonadonni olgach, darhol $4,000 qiymatga ega bo‘lishi kutilyapti.

Sotuvlar ko‘pchilik hollarda naqd pul evaziga amalga oshirilmoqda; odamlar kvartirani butunlay sotib olishadi yoki eng yomonida 12 oy ichida to‘lovlarni bo‘lib-bo‘lib to‘lashadi. Ipoteka mavjud bo‘lsa-da, hozircha u ko‘chmas mulk rivojlanishida deyarli rol o‘ynamaydi.

Ammo hukumat bozorning rivojlanishini allaqachon o‘ylab qo‘ygan va oldindan sotuvlar developer uchun moliyalashtirish ehtiyojlarini kamaytirish bo‘yicha yaxshi bo‘lsa-da, Rossiyada bir nechta hollarda quruvchi loyihani tugatmasdan bankrot bo‘lib, xaridorlar butun hayotiy jamg‘armalarini yo‘qotgan holatlar mavjud. Rossiyaning amaliyotidan saboq olib, hokimiyatlar escrow (vositachilik) hisob tizimini joriy etishni rejalashtirmoqda; bunda xaridorlar naqd pulni escrow hisobiga joylashtiradilar va u pullar faqat binoning qurilishi tugagachgina rivojlantirgichga (developer) chiqariladi. Bu rivojlantiruvchi uchun ham foydali, chunki u ushbu depozitlar qarz olishda qulayroq va arzonroq garov sifatida ishlatilishi mumkin — qarz naqd pul bilan, binolar bilan emas, qo‘llab-quvvatlanadi.

Turar-joy sotib olishni rag‘batlantirayotgan boshqa yangi omil — Toshkentga kelayotgan chet elliklarning oqimi ortishi, deb hisoblaydi Goermez; ular ish uchun kelib, oilalarini olib kelishmoqda va yuqori sifatli turar-joy talab qilmoqda hamda ko‘proq sotib olishni tanlashmoqda.

“Qo‘shma Shtatlar, Xitoy va Fransiyadan ko‘proq xorijiy mutaxassislar Toshkentga kelmoqda va ular yuqori sifatli turar-joylarni talab qilmoqda. Ular yashash va ishlash maqsadida kelishadi va ko‘pincha kvartiralarni ijaraga olish o‘rniga sotib olishadi, qisman investitsiya maqsadida ham,” — deydi Goermez.

Kocning Daho loyihasi (105 000 kv.m), u keyingi yili tugatilishi rejalashtirilgan bo‘lib, Shevchenko ko‘chasida joylashgan va ancha nufuzli hududda yuqori darajadagi rivojlanish namunasidir. Binoda ofis va chakana savdo maydonlari ham bo‘ladi, narxlar $3,000 va undan yuqori bo‘lib, kvartiralarning 70% i allaqachon sotilgan.

Tijorat ko‘chmas mulk bozori ham xorijiy investitsiyalar va chakana savdo hamda xizmat ko‘rsatish sohalarining kengayishi tufayli jonlandi. Toshkentda yangi ofis va chakana savdo loyihalari to‘lqini kuzatildi, ammo talab asosan mahalliy kompaniyalar tomonidan boshqarilmoqda va xalqaro chakana savdo gigantlari hali to‘liq faol ishtirok etishmayapti.

E-kommerts va logistika sohasining o‘sishi ham omborxona va taqsimlash maydonlariga talabni oshirdi, ayniqsa transport koridorlari va maxsus iqtisodiy zonalar yaqinida, ammo omborxona maydonlari ko‘pincha oxirgi foydalanuvchilar — yirik supermarket zanjirlari va yetakchi e-kommerts kompaniyalari tomonidan o‘zlari tomonidan rivojlantirilmoqda.

Sanoat ko‘chmas mulki davlat tomonidan ishlab chiqarishni rag‘batlantirish va FDIni jalb qilish bo‘yicha sa’y-harakatlar natijasida foyda ko‘rdi. Asosiy infratuzilmaga yaqin yangi sanoat parklar va zamonaviy logistika markazlari ishga tushirildi, jumladan Angren va Navoiy hududlarida, bu talabni eksportning oshishi va import o‘rnini bosish tashabbuslari qo‘llab-quvvatladi.

Turar-joy va aralash loyihalar Kocning asosiy diqqat markazida bo‘lsa-da, kompaniya Aksa Energy gaz siklli elektr stansiyasi kabi ba’zi sanoat loyihalarini ham amalga oshirdi va Hiltonning muhandislik yangilanishi loyihasini ham qamrab oldi, shuningdek Tashkentdagi Ontologik kasalxonaning qurilishi va barcha tibbiy uskunalar o‘rnatilishini bajarishda ham qatnashdi.